1998年的房改让国内许多城市迎来了房地产开发的高潮，而无锡楼市的突飞猛进却是在2005年之后。短短几年之内，无锡市场几乎聚集了所有的一线地产商，出现了多个功能定位各异的新城，代表国际水平的新城市CBD也开始崛起。

      时下，无锡楼市还缺少什么？或许，只有走出了去年里的那场狂热，浮躁的锡城楼市才会在今年沉闷的氛围中做出更多的思考与反省。在这样一场悄然进行的反思与变革中，“中央生活区”揪住了市场的目光。

五年前 缺少品牌开发商

      2002年前后，万科董事长王石在到无锡考察商业机会时，抛下一句“无锡没有好房子”转身离开的那个瞬间，可能已经深深刺痛了好面子的无锡人的心。

      确实，在五年之前，只有民生、聚江、中房、市开发等少数几个无锡本土的开发商在1998年的房改之后发展壮大了起来。为此，也给无锡带来了诸如五爱家园、新世纪花园、凤宾家园、锦绣花园、长江国际、东河花园等当时称得上高端物业的住宅项目。但是，由于缺少竞争压力和先进的开发理念的输入，这个阶段无锡市场上的楼盘的整体水平较低。大部分楼盘存在产品粗糙、户型滞后、景观缺失、物管水平低下等缺憾，较房改前的集体社区并没有突出的改进。

      直到2004年，万科卷土重来，一举拿下了100多万平方米的魅力之城项目。这个看似只是万科全国布局中的一颗棋子，对于无锡楼市来说却是个巨大的转折点。看到万科这个“领头羊”的决断后，顺驰、复地、绿地、新世界、茂业等一批外地品牌开发企业开始“蓄谋”进军无锡市场，无锡楼市由此告别了“本土企业一枝独秀”的时代。

      品牌企业大举进入后，无锡房地产市场的分水岭也逐渐浮现，本土开发商逐渐被外来品牌地产商取代。特别是在2005年下半年市场陷入悲观预期时，本土开发商在观望中鲜有动作，大部分企业就在这一轮“萧条”中一蹶不振，随后销声匿迹。此时，万科、新世界、茂业、复地、绿地、龙仓、银城、鸿意、栖霞建设、国信、首创、顺驰、万达等这些跨区域发展的大开发商，却抓紧机会抢占市场份额，一举占领了无锡楼市80%的天下。

      告别了没有品牌开发商的时代，无锡楼市逐渐尝到了甜头。因为品牌企业进入的同时，也把开发理念、产品个性、营销手段、生活方式等代表当时房地产开发一线水平的要素带入了无锡。就连面临威胁最大的本土开发商也不得不承认，这些资金实力、资质等级、技术水平、管理力度等方面都有着较高水平的企业，为无锡房地产市场带来了先进的开发理念、比较成熟的产品，在建筑质量、科技含量、建筑节能、智能化、全装修以及开发信誉方面都起到了比较好的示范作用。

三年前 缺少新城市CBD

      CBD即中央商务区，本是指集中了大量的商务、金融、文化、酒店等配套设施，具备便捷的交通、通信等现代化基础设施，便于开展大规模的商务活动的核心区域。

      然而，对于现代城市而言，CBD（中央商务区）的存在意义已经上升到用来衡量一个城市的综合水平，它是一个城市的功能核心，更是现代化大都市的一个重要标志。故而广为各大城市所重视。但对于无锡来说，很长一段时间内是没有这个“城市标签”的。

      三年之前，严格意义来讲，无锡尚没有出现新城市CBD。在此之前，人们通常理解的无锡CBD就是解放环路围起的老城区，而这显然与新城市CBD的特点相去甚远。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等要素高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高；最主要的是它还要有现代城市形态支撑。

      然而，无锡是中国十五个经济中心城市之一， 这样一个经济发展突飞猛进的城市形成一个或多个新城市CBD，以作为城市拓展辐射的“雷达”。或许正是看到了这种需要，无锡在城市拓展中加大了城市CBD的规划和建设，最具代表性的就是太湖广场CBD。

      “太湖广场地区将成为无锡市区高层建筑最密集、城市功能最完备、布局规划最严格的区域，它将成为城市新的高地，并代表无锡特大城市的等级。”关于这一点上，从无锡市规划局局长对它的阐述中可见一斑。

      如今，太湖广场周边已经汇集了凯燕环球中心、深圳茂业城、世界贸易中心、香港九龙仓等已建、在建、筹建的超亿元重大项目达10多个。根据规划，未来3至5年内，太湖广场及周边区域将建成各类商务商业项目150万平方米、现代高档住宅150万平方米，汇集5家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑。
现在看来，无锡不仅不缺城市CBD，甚至略显“泛滥”。除了太湖广场CBD外，太湖新城CBD、河埒口CBD的呼声也比较高。只是，无论将有几个CBD崛起，无锡楼市都不再会因为“没有CBD”而抬不起头了。

如今 最缺“中央生活区”

      房地产开发水平在品牌开发商纷纷进入后已经上去了，代表城市形象的CBD也正在成熟，城市副中心正在崛起……和其他大城市相比，无锡楼市距离发展成熟还缺少什么？回顾与审视，比较与斟酌之间，我们认为：无锡楼市还亟待出现一个CLD。

      所谓CLD，就是“中央生活区”，它同样是一个现代城市不可缺少的一种“功能分区”。诺贝尔经济学奖获得者迈克尔•斯宾塞认为，中央生活区（CLD）是指：在一个大型城市的总体发展规划引导下，位于城市居住中心地带、由若干个居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身需要，又具备一流的生活氛围、高尚的人文生态环境的居住区域。

      显然，和CBD、城市商圈等现代城市概念相比，CLD更加民生化，自然也成了市民最关心的问题。然而，假如有人问道：“无锡的中央生活区在哪里？”不光一般人不知道，恐怕就连政府官员都难以说清。原因只有一个，那就是无锡当前确实没有形成或出现自己的“中央生活区”。

      纵观其他城市，深圳的龙坂、重庆的五黄片区、南京的龙江、苏州的湖西板块，都是赫赫有名的“城市中央生活区”。其他城市的经验也证实，“中央生活区”将主要承担一个城市高素质人口居住的功能，这对于带动城市的居住水平是相当有益的。

      前两年，无锡市曾陆续启动了太湖新城、蠡湖新城、惠山新城、洛社新城、南长新城、北塘新城、锡东新城、崇安新城这八大新城的建设。但从现在发展情况来看，除了南长新城作为城市CBD的发展轨迹明显外，其他的几个新城要么是进度缓慢，要么就是仅停留在单纯的居住区上，离市民期待的CLD依旧遥远。

      无锡就没有一个区域适合发展成为“中央生活区”吗？答案自然是否定的。但是，作为一个宜居的江南水乡，出现如今这等尴尬的情境，的确令人遗憾。也正是因为这种遗憾，“中央生活区”在无锡民间的呼声越来越高。

      河埒口“CLD” 应运而生

      无锡城市性格中的秀气与内敛，在房地产市场中同样有所体现。在经历了今年上半年的反思和变革后，开发商们逐渐意识到：若想度过难关并重新笑傲江湖，重新梳理、整合、定义区域价值乃重中之重。于是，关于无锡楼市的“CLD寻觅之旅”由此拉开帷幕。

      成为城市的中央生活区，需要具备哪些要素呢？一般认为，首先是地段优势突出，交通完善便捷；其次是自然环境好、人文底蕴浓厚；再者就是要形成高端人群聚集的居住氛围；最后就是要有与居住人群相匹配的成熟的商业生活配套。以上四个要素随便缺少一个，都很难称得上是“中央生活区”。

      细细品度无锡当前开发火热的几大楼市板块，基本是围绕八大新城展开的。把这八大板块和“中央生活区”对号入座时不难发现，除了南长新城外，其他区域显然都不具备成为CLD的潜质。惠山新城和洛社新城、锡东新城距离市中心较远，客群也以周边居民为主；太湖新城和蠡湖新城不仅距离市中心远，配套环境也不成熟；崇安新城和北塘新城虽然交通和配套差强人意，但环境和人文底蕴欠火候。就南长新城的综合素质来看，则更适合向CBD方向发展，事实也确是如此。

      那么，无锡的CLD在哪里呢？沉寂了一段时间的河埒口板块在近期一系列利好的刺激下，重新进入了人们的视野。河埒口的这次“华丽转身”似乎应验了“三十年河东，三十年河西”这句古语，形象和姿态令人耳目一新。

      前几日，笔者和一个研究机构朋友交谈中问道：“假如抛开旧有的观念，对照现实和规划去看待河埒口，你看到了什么？”“无锡未来的中央生活区。”他稍作思考后的回答，让笔者突然间没了发问时的得意。
其实，他的判断很简单：首先，河埒口地处惠山以南、粱溪河以北、梅园以东、解放内环以西，区域优势异常明显。其次，这里是无锡的发源地，梅园和荣镇的文化底蕴非其他区域可比的。再者，惠山隧道打通、青祁路连接大内环通车后，河埒口的内外交通网形成，出行将比解放内环更便捷。此外，这里目前已聚集了栖霞、万科、银城、鸿意、阳光、金阳等知名开发商，所开发楼盘吸引了众多高端人群，而万达商业广场的启动也带来了城市副中心的新发展。

      “这些板块基础和不断涌入的条件，都昭示着一个新的河埒口的崛起，无锡的CLD正在形成。”和他一样，该板块内的其他开发商也都看到了这一点。

      也许，要不了多久，老百姓再去关注新河埒口时也会惊叹：原来，它就是无锡的那个迟迟没有浮出水面的“中央生活区”。