国房景气指数连续6个月环比回落，存款准备金率6月再度上调1个百分点，楼市持续平淡，CPI依旧高涨，银根紧缩政策不见松动，外资也纷纷看空中国楼市，高盛发布报告认为中国房价一年内将跌15％……种种迹象表明，在连环炮似的紧缩步调和中国经济面临调整的大背景下，开发商正面临着来自于市场与宏观经济运行等多方面的严峻考验。

      和今年“雪灾”、“震灾”或者是“股灾”不同，楼市还尚未形成“房灾”，特别是无锡这个二线城市，走得还稍稍稳健些，从1-6月份的市场表现来看，下半年楼市仍似温吞水，不会出现深度调整的险局，但房价仍有可能出现小幅波动，尤其重点区域的特色项目推出会有种清泉回甘的味觉。

 红五月未现楼市成交平淡

      楼市传统的旺季5月已经过去，这本是被开发商寄予希望的月份，也是开发商回笼资金的黄金时期，但实际成交并不如愿。尽管5月份有“五一小黄金周”和“春季房交会”助阵，但与往年相比，市场显得异常平淡。官方统计数据显示：5月锡城市区商品房成交量明显增长，商品房成交面积46.03万平方米，同比增长18.88%，环比增长72.07%；商品住宅成交面积为40.91万平方米，同比增长16.16%，环比增长82.39%。

      单纯从上面的数字上来看，5月成交量还颇可观，但事实并非如此。5月份全市共成交商品房3476套，其中政策性用房（经济适用房和安居房）占了相当大比重，仅瑞星家园和落霞小区就成交了1245套，约占总成交套数的36%。另外，大批量成交的楼盘均为中低价楼盘，5月楼盘成交排行榜（按成交面积排名）前十位中，2个政策性用房的备案均价是“2”字打头，4个商品住宅的备案均价分别是“3”字和“4”字打头，这表明人们对均价5字以上的楼盘仍持谨慎观望态度，观望的结果便是量能的萎缩。当楼市涨价的春天没有如期而至时，锡城房价环比的“滞胀”状态在6月份以后将越来越明显。

      放眼全国，近段时间以来，媒体纷纷报道深圳、广州等一线城市的房价开始滑落，出现较为明显的价格松动迹象，有的甚至遭遇腰斩，是因为前期涨幅实在过快。而无锡相对比较健康，整体价格还算稳定。但从四月份开始，我市新区、惠山新城等区域部分楼盘展开以特价房为主导的价格策略已经悄然升级。

      我们认为，2007年底央行出台第二套房贷政策给投资性购房群体带来了不小的打击，今年1月份面对进入观望的房产市场，开发商普遍认为成交低迷是农历年底传统销售淡季的表现。时至今日，面对长达半年之久的持续观望和传统“旺季”的平淡成交，让业内人士不得不面对观望依旧浓厚的市场现实。

      在成交量没有明显突破上行的同时，往往伴随着可售房源的不断放量。据观察，5月众多开发商均把房交会当作推盘良机，于是迎来了颇为壮观的加推潮，同时一批从未面市的新盘更是铆足了劲，高调亮相于房交会，6月份市场迎来推盘高潮，供应量再度井喷。

      据不完全统计，6月首次公开推售新房源的新盘就有清扬御庭、蠡湖一号、世贸国际公寓、银河湾、红豆国际广场、长江国际花园二期等十多个；6月加推新房源的楼盘更多，主要有圣芭芭拉、万豪国际公寓、中大诺卡小镇、顺驰天鹅湖、栖霞瑜憬湾、苹果园国际社区、第一国际等。如此充足的新老房源加推，使锡城市场供应量再次增加。但6月中旬几个备受瞩目的重量级新盘开盘后，并没有迎来成交量的爆发，全市仍以日均70套左右的成交量报收，未免有点让人担忧。一方面是成交量的同比缩水，一方面是供应量的持续加大，这意味着6月份以后对于开发商而言面临着更大的销售压力，市场竞争也日趋白热化。

      目前市场表现的供给量与销售量的失衡，从一线城市蔓延到二线城市，存在着普遍性，楼市的成交量显示出逐渐递减趋势。对此我们认为，下半年，楼盘的分化将会越来越明显。性价比高、适合市场需求的楼盘仍将受市场追捧，而那些之前定价比较高、产品没有核心竞争力的楼盘，将面临骑虎难下的境地。

      成交依然波澜不惊

      上半年，相比北京、上海等大城市而言，无锡这个二线城市的房地产市场还算“安分”，至少房价没有松动，但市场观望气氛浓厚，成交清淡是不争的事实。尽管下半年锡城中高档新盘扎堆销售，但在整个宏观经济极有可能向下运行的大背景下，依然难以改变观望浓厚的氛围，由此下半年楼市成交依然平平，不温不火，在量能萎缩的情形下整体房价极有可能出现小幅下挫。

      去年是全国房价上涨最快的一年，支撑房价上涨的主要因素是通货膨胀的上升和人民币的持续升值。今年支撑房价上涨的这两大因素依然存在，受年初雪灾和5 12汶川大地震的影响，我国宏观经济继续向上的走势受到一定影响，房价的上涨势头因此也明显放缓。

      今年锡城前三次土地拍卖情况与去年相差甚远，4月30日举行的第三次土地拍卖更是遭遇寒流，11幅地块中只有2幅有两名以上的开发商参与竞买，其余9幅均以底价受让于意向人。在开发商理性拿地的背后，在整体楼市不景气的大环境下，一级市场显现出前所未有的冷清。曾经在土地拍卖会上一度疯狂拿地的开发商们终于放慢了脚步，面对锡城多批次的土地供应，开发商们不再那么不惜代价。随着政府打击开发商囤地力度的加大，开发商开始正视大量拿地风险。

      近日，无锡土地出让新办法正在酝酿出台，土地拍卖将实行净地出让和无意向人挂牌出让，进一步加强土地调控。那些已经囤积大量土地的开发商将放弃继续囤地，潜心开发，慢慢消化手中存量土地。因此下半年土地市场表现仍然冷清。

短期供过于求房价上行乏力

      长期来看，随着越来越多的外来人群涌入无锡以及本地居民收入水平的不断提高，锡城房价将呈现逐步上涨的趋势；但从短期看，供过于求的市场情况以及当前人们购买力的相对不足将导致锡城房价“上行乏力，下行存在内在需要”。

      供应方面，今年五六月份及以后发售的大批量新盘，下半年都将进入强销期，商品住宅供应再次放量。刚性需求方面，一是目前的房价依然处于高位，人们的购买力严重不足；二是CPI高企将导致人们消费能力降低，购房能力再次弱化；三是宏观经济存在下行风险，企业盈利能力有所下降，人们短期收入增长预期减弱，刚性需求的释放变缓。由此可以看出，短期内锡城商品住宅的供应将逐渐加大，而需求却很难出现释放(2008年1-6月锡城商品住宅网上签约套数同比呈下降态势)，下半年供过于求的市场状况将进一步加剧。

      同时，伴随需求不足、成交低迷的市场环境，开发商正在遭遇信贷紧缩下的资金困局。从锡城6月份新盘集中推售，我们能明显感觉到开发商推盘节奏加快，甚至不惜通过部分促销户型进行打折促销，加速资金回笼，无锡高房价区域出现回调的可能性加大。

      淡市中买房机会更多

      从2007年的无锡楼市的旺市状态走到2008年的淡市现象，其实对消费者购房倒是很好的机会，往往会在这种淡市房产营销年中出现一批特别有购买价值的优势项目，2008下半年这些优势项目的特点为：

      优势区位处于环境资源或产业资源集中区域和远郊大交通改善集中区；中小规模建筑产品富有绝对特色项目；完全崇尚产品主义实力开发商建设项目；土地原始取得价位较低项目；建筑部品运用成熟项目；2008年下半年的无锡购买商品房客户将比以往有更多的选择权利和购房谈判话语权，面对各种项目的核心卖点对照分析自己的购房动机是否完全吻合，对待优质项目重点分析及时谈价，下半年无锡购房客户也会有种雨露回甘的味道！