住宅均价跌至8个月以来最低

      过去的5月，无锡楼市出现了今年以来难得的成交高峰，尤其是在春交会之后的几星期，商品住宅日成交量恢复了往日100多套的峰值。一时间，“市场回暖”、“红五月”的说法被广为传诵，开发商们似乎看到了久违的阳光。

      然而，某机构刚公布的一个数据却完全打破了这一局面。5430元/平方米！这是5月份无锡市区商品住宅成交均价。这个价格打破了2月份5483元/平方米的价格记录，成为无锡自去年10月份以来的最低价。无锡楼市也出现了一个极为罕见的“量升价跌”的奇特现象，而这个现象背后隐藏的却是自去年以来最大范围的一场优惠大战。

市场回暖言之过早

      在经历2-4月份的连续性成交下跌之后，无锡房地产市场的业内人士均将5月份作为08年楼市的风向标，5月市场走势对全年楼市走势意义不言而喻，而最终5月楼市成交量也是以绝地反击式的反弹宣告楼市终于止跌，这是否意味着无锡楼市回暖呢？

      易居中国无锡机构负责人金晓兵认为，这并不能代表市场回暖。“观望气氛还是很严重，市场仍处于调整恢复期，综合价格以及其他因素，无锡楼市5月实际上也是平淡收场。”无锡建设局开发处处长周锡良证实，去年无锡市区总成交量在五百余万平方米，平均日成交量在一万四千平方米左右。但是从目前销售情况看，每天的成交量不到一万平方米。

8个月以来最低房价

      易居中国无锡机构提供的数据显示，5月份，无锡市区商品住宅成交均价为5430元/平方米，环比下跌356元/平方米，跌幅6.15%。在金晓兵提供的一张无锡房价统计表格上笔者看到，从2007年10月开始，无锡市区商品房成交均价一直在上涨，2008年1月份达到峰顶——5977元/平方米。2月首次出现下跌，跌至5483元/平方米，随后3月和4月又一路上涨。然而，5月份却跌到了这8个月以来的最低点——5430元/平方米。

      与此同时，5月无锡市区商品住宅成交面积却出现了明显的上涨，达到了26.45万平方米，环比上涨7.71万平方米，涨幅41.14%。（与2006和2007年同期相比，仍然分别下滑了13%与16%）。金晓兵指着一张无锡市区商品房住宅成交量和成交均价走势曲线图说：“你看，以前两条线走势方向都是一致的，5月第一次出现了交叉。”楼市出现了罕见的“量升价跌”现象。

规模空前的优惠大战

      “再低不可能了！”近期出现在无锡的一则圣芭芭拉的广告引起了业内业外的广泛关注，这与之前在网上广为流传的一则广告几乎一模一样，低胸美女旁写上几个字“再也不能低了！”。该楼盘6月12日推出了20套精装公寓，最低仅5580元/平方米起。然而，该楼盘类似房源去年售价为9000元/平方米。

      金晓兵说，5月份无锡楼市成交量之所以止跌回升，优惠和打折是主要原因，这也是出现“量升价跌”的原因所在。与之前送车位、开盘首日优惠不同的是，5月份楼市的优惠和打折规模前所未有的大。“几乎每个楼盘都有优惠。”而且其优惠幅度也是前所未有。

      “万豪最高优惠幅度达7万元，复地公园城推出最高优惠4.5万元，瑞城国际社区推出抽奖活动，最多可省10万首付，瑜璟湾低至93折……”以前楼盘惯常推出的“日进百金”促销活动，如今升级为“日进千金”。

      笔者发现最近真正热卖的楼盘仍然是老面孔，一周的成交持续在数十套，甚至上百套。此外，有的楼盘即便借春交会之势，也依然卖不动，每周只有几套成交。“现在是买方市场。”一位业内人士说，“优惠活动实际上是变向降价，期许得到买方的欢心，但观望者仍然在等，他们在期待更心动的价格。”

结构变化惠山区大热

      4月份，无锡惠山区商品住宅成交占无锡市区的29%，而5月这个比例却上升到了40%。“这是出现量升价跌的另一个重要原因。”金晓兵说，5月，惠山区受房交会的影响，加之新项目的入市，进入2008年以来首次成交量突破10万平方米。其中，宝龙湖畔花城与洛城橙郡两个项目的入市，均价不到四千元，它们的大量成交拉低了区域的均价，并且在缺乏高价物业成交的支撑下，带动整个住宅市场均价出现下滑。

      5月10日， 宝龙湖畔花城一期首批房源开盘，推出241套商铺、237套多层。当天认购量超过400套，销售额近2亿元。据了解，项目首次开盘推出住宅房源，多层报价3200－3700元/平方米，洋房报价4000－4500元/平方米，且多为大面积户型，大大迎合了当前的消费心理。

      作为无锡购房门槛较低的区域，惠山区得到很多购房者的青睐并不奇怪。该区不少楼盘的销售人员均表示，区域楼盘品质不断提升，周边配套逐步完善，越来越多置业者开始认可这个区域，客户群从本区域扩大到其他几个区域，甚至还包括了远在新区的客户。

      六月楼市持续五月天

      纵观2008年上半年市场表现，买卖双方一直处在博弈状态，导致了供应量增加的同时，观望氛围未见消散，1-5月商品住宅新增供应150万平方米，销售仅102万平方米，应该说下半年的市场销售还是有一定压力的。

      据统计，5月无锡共有14个楼盘开盘，但大部分只销售了一半的数量。而6月新开盘楼盘已包括蠡湖一号、长江国际花园二期等9个楼盘，再加上5月份推迟开盘的，预计6月份的供应量会与5月持平。

      金晓兵分析，尽管六月城区众多优质项目均有新增或加推，但由于目前整体市场的观望氛围较重，而个案的成交好与坏，很难左右市场整体格局，市场出现较大波动的几率不大。2008年上半年，“调整”依旧是市场的整体基调，以目前楼市的现状，预计6月无锡市场的成交量将继续惯性增长，但是不会改变2008年的整体走势。价格方面，也可能持续5月份的情况，因优惠打折而下降。7月和8月，虽然是传统的淡季，但是由于上半年销售不理想，开发商们可能会改变策略，推出更多的活动，无锡可能出现淡季不淡的情况。

      不过，金晓兵认为无锡楼市还是会保持着健康发展的势头，与那些投资比重非常大的城市不同，无锡投资比例不到20%，而且无锡的投资者大多是长期投资，而不是短期炒房套现。在此基础上，无锡的房价也不会出现大幅下降的情况。在渡过这个特殊时期后，仍将继续健康发展。