从商品到理想，无锡别墅物业理性发展　

       别墅一词乃舶来品，西方称之为Villa，通常译为别墅，另有庄园之意，更有城堡一说，无论何种说法，皆指独立式大尺度生活方式。与普通住宅在物业形态、空间尺度方面等方面存在较大差异之外，别墅更多了一层只能意会的诗意，承载了人们对美好生活的某种理想。

无锡的别墅发展大体经历了三大阶段：

       上世纪90年代开始进入起步阶段，最早出现无锡五里湖周边，主要以威尼斯一期、太湖世家和太湖山庄为代表，其后马山亦有部分别墅出现，以金色水岸为代表；2003年至2007年为平稳发展期，先期以五里湖为主市场，随着土地供应区域的转移，别墅供应出现向马山区域转移的迹象，其间以宝界山庄、山水湖滨、威尼斯二期、湖玺庄园等为代表；2007年以后进入整合提升期，别墅的设计理念、功能性等各方面出现较大提升，别墅主市场正式转向马山区域，未来的代表项目有阿维侬小镇、半山一号、印象剑桥、檀溪湾等等。

       早期别墅简单的注重景观占有及大尺度生活空间，将别墅视为商品的做法已无法满足市场需求，未来的别墅购买者，更想用别墅来承载对理想生活的实现，这种理想生活的实现则是建立在别墅产品的功能细化基础之上。

       在保证居住品质的前提下，拥有休闲、娱乐、度假等诸多功能的别墅逐渐成为市场的新亮点，从某种意义上来说，别墅的功能细分亦可提升居住品质。就目前来看，无锡的别墅以马山区域的项目在功能细化方面相对更理想。

       与此同时，无锡的别墅发展更趋理性，正在向别墅的本源再次回归。未来的别墅能否成功，不光依靠天文数字的价格或者华丽的外表，内在的品质是否能够满足市场需要才是其中关键。而内在的品质就需要对别墅的本源进行充分演绎。

       我们认为，别墅本源在于稀缺二字。具体而言，可从四个方面来谈：其一，首要的是对于天然稀缺景观资源的最大限度占有；其二，提供普通住宅无法实现的产品功能体系；其三，创造同类市场无法复制的特殊产品魅力点；其四，营造无与伦比的尊荣价值感。

       无锡的城市别墅，只能作为别墅物业的一种补充，不会占据市场主导，很难撼动景区别墅的地位。

       其一，无锡城市别墅的出生条件更苛刻。

       城市用地集约化发展下，无锡城市别墅出现较为困难。体现在用地指标方面就意味着相对较高的容积率，低密度的别墅物业很难大规模出现。城市土地相对景区土地而言价格更高，为了保证资本效益，必须摊薄单位成本，即大原则上必须考虑做足容积率，就无锡目前状况来看，城市别墅不可能成片、成规模出现。

       其二，无锡城市别墅成长条件不足。

       城市化发展一般是城市－郊区（城市化）－城市（高级城市化），城市别墅的出现一般在高级城市化阶段，而无锡目前正处于城市化阶段，尚未正式进入高级城市化阶段。别墅物业成功的一大重要因素在于对于自然景观资源的占有，就无锡城市自然景观资源分布状况而言，上佳的自然景观资源普遍沿湖分布。

       城市别墅“挑战”环湖别墅

       随着惠山、锡山、新区内的少数新兴别墅社区的成功面市，一种不同于马山、五里湖等传统别墅区的生活方式摆在了无锡人面前。“离尘不离城”、质高价优，城市别墅的这些特点似乎更符合靠民族工商业致富的产业精英们。于是， 在别墅市场长期沉寂之后，城市别墅开始向环湖别墅“宣战”。

兴起 城市别墅蔚然成风

       2005年后，从最初江南坊的中式庭院，到华府庄园的纯联排社区，再到现在众多复合型社区，城市别墅在无锡楼市由过去的沉寂逐渐步入高调。

       “城市别墅”是相对郊外风景区内的别墅而言的，它既具备远郊别墅的别墅品质，又吸纳了城市公寓的便利交通。据介绍，依托大空间、大尺度、私密性强、自然环境优美的特点，环湖别墅自然而然成为早年富裕群体的第一选择。但随着现代人生活方式的改变，这类地区的别墅逐渐暴露出一些缺陷。首先，由于时间较早，开发理念不太完善，造成了房屋实用性不足；其次，近些年建造的一些别墅，品质虽然有所提升，但离城市中心较远，周边配套不完善，使忙碌的城市精英们不得不养成“5+2”的居住模式。

       无锡宝龙房地产发展有限公司区域营销总监林滨泓表示，这种缺陷为城市别墅提供了巨大的发展空间，很短时间内便风靡全城。据统计，目前无锡在售或将售的城市别墅项目包括锡山区的中堂、江南坊，新区美新玫瑰大道、惠山板块内的华府庄园、奥林匹克花园、宝龙湖畔花城，南长区古韵坊等。其中，除华府庄园等个别项目是纯别墅社区外，大部分项目属于带有一定数量别墅产品的复合型社区。

       林滨泓预测说，随着城市版图的不断扩大，总价不高、依托“城市中心”和“副中心”为原点、以20分钟车轮为半径的大交通圈所形成的居家型城市别墅社区将越来越受欢迎。

优势 第一居所——有墅亦有家

       笔者了解到，环湖别墅基本上都是以第二居所的定位出现在无锡市场上的，而这恰恰成了城市别墅的突破口。资料显示，奥林匹克花园去年一期推出的600多套联排别墅如今基本售罄；华府庄园二期近期推出的160套房源也已销售过半；古韵坊、宝龙湖畔花城的别墅项目尽管尚未正式上市，但前往咨询的人数并不少。

       究其原因，许多购房者都是冲着第一居所去的。易居无锡房地产研究机构负责人金晓兵就此分析说，购房者处在出城与回城的徘徊时，细分后的城市别墅寻找到了生存的空间，特别是临近主城的城市别墅，以“第一居所”形式出现，或将成为一种必然。他认为，别墅相对于城市公寓来说，财富象征意义更大，选择城市别墅其实是选择了“在家度假”的生活方式。因为现在的城市别墅客群主要以私营企业主为主，其中年龄集中在40—50岁的“富一代”占据了相当的比例，这群人比较重视家庭生活。城市别墅既能满足他们的高尚居住理念，又有方便的交通和良好的教育、生活配套，自然更受青睐。

       “说到底，与环湖别墅相比，城市别墅体现了更多居住功能的释放，一处好的城市别墅社区一定是蕴涵了居家与休闲的双重生活含义。”奥林匹克花园营销总监钱磊称，通过对自家以及同类项目的销售分析，“追求工作和家庭的和谐调配”是购买城市别墅的人群的共同心态。“而他们的家庭交流不仅仅是茶余饭后的闲聊，还需涵盖工作后的一种放松休憩，作为第一居所的城市型别墅恰能够满足他们的这种需求。”

新式生活——离尘不离城

       对于美新玫瑰大道、奥林匹克花园、华府庄园、江南坊等项目的热销现象，上海中原物业代理有限公司无锡项目拓展经理邱俊杰更倾向于将原因归结到城市别墅“离尘不离城”的自身特征和政策层面。

       他分析说，目前别墅用地是禁止供应的，别墅产品可以说是卖一套少一套，都是稀缺货。“在这种客观市场供需背景下，具有别墅产品的优质环境和城市住宅便捷生活双重身份的城市别墅，无疑就是具有稀缺性且兼具新式生活的住宅产品，必然首当其冲地得到市场和购房者的追捧。”

       在金晓兵看来，与景区别墅相比，城市别墅对于社区景观和环境的要求不是没有，而是更高。为了达到离尘的效果，城市别墅往往需要依托诸如公园、水景类的景观，提升社区居住环境。如惠山新城内的别墅项目依托了区域内的龙形景观带、湿地公园，中堂借力宜兴茶园，宝龙湖畔花城毗邻京杭大运河唐平湖段，江南坊更是将园林直接搬进了社区，景观资源各具特色。

       美新玫瑰大道项目负责人也表示，和环湖别墅相比，城市别墅的核心竞争力还在于它周边四通八达的交通路网、便利的居家生活配套所营造出来的便利的“城市生活环境”，足以迎合一些忙碌的中产阶层人士对‘离尘不离城’生活的向往。

高性价比——质高价不高

       2007年3月10日开盘当日，嘉利华府庄园凭借热销148套联排别墅创造了别墅月均售37套的销售奇迹，一举成为别墅界的传奇。

       原因何在？在华府庄园项目销售现场，一位来自滨湖区的购房者道出了原委：“价格便宜、户型实用是项目最出彩之处！200万元就可以买一套使用面积超过300平方米的别墅，而且还是新式别墅，感觉比较值。”
据了解，目前无锡主城区内在售的公寓售价大都近8000元/平方米，部分人气项目的售价更有破万之势，而大多数城郊别墅的均价仅在9000元/平方米上下。更难得的是，诸如华府庄园这类倾力打造的别墅社区，属于目前无锡别墅市场上比较稀缺的纯别墅社区，“巧妙的户型设计‘造’出了更多的可利用空间，使得产品最大赠送面积达400平方米，折合到单价当中，每平方米单价还不到7000元，性价比更加突出。而采用现代中式风格的中堂，豪华精装联排别墅的单价也仅1万元出头。

       上海中建无锡项目公司副总经理尤全文透露：“目前在售城市别墅价格和周边高档公寓价格相近，而且这些城市别墅同样具有便捷的交通和齐全的生活配套。在公寓价格快速上涨的客观背景下，许多公寓的准购买者已经开始倾向于购买城市别墅。

       此外，笔者采访中获悉，例如地处惠山新城的凤翔馨城、加州洋房等在今年别墅项目的推广过程中，并没有特别强调区域规划利好，也没有大肆渲染自身的建筑风情，而是花大量的笔墨描绘了“别墅终于不贵”的概念，高性价比成为了城市别墅敢于挑战景区别墅的最有力的一个砝码。

前景 经济型别墅成主流

       “限制城市别墅发展的根本问题在于，城市土地价格的上涨令容积率较低的城市别墅利润空间更为狭窄。”对于未来别墅市场的发展前景，邱俊杰直言不讳：“为什么更多的别墅选择建在郊区？根本原因在于地价便宜。在城市寸土寸金的地方做别墅，如果卖不起价，有哪个开发商敢于冒险？”

       然而，别墅“禁独令”出台之后，只会市场对别墅需求更加强烈。“在这种情况下，受容积率等因素的牵制，一些容积率较低的地块将被设计成以别墅为主、洋房和公寓为辅的占地格局，而被定义为‘高档住房’而非别墅的‘联排别墅’、‘叠拼别墅’，势必会在吸引其自身原来的目标人群的同时，作为今后一个时间段内别墅的替代品而吸纳原本是独栋别墅的消费人群的购买。”金晓兵预测称，将来城市楼盘将以复合型社区为主，其中联排别墅、叠拼别墅将成为别墅战场的主力军。

小面积别墅有空间

       城市别墅历来就不适合面积过大，这一向是各位开发商之间达成的不成文共识。然而小到什么尺度为好？外观形态怎样规划才上佳？一系列问题将在实践中逐渐明确。

       “根据多年来的经验，面积适中的别墅生活空间，既保证了使用空间的私密和自由，也在外观形式上更独立得体，深得置业者青睐。”几家城市别墅开发商一致表示，目前市场上出现的城市别墅已经有将面积越做越小的趋势，精巧别致的别墅大有主导未来市场的势头。比如美新玫瑰大道、华府庄园等项目推出的联排别墅，面积在170-230平方米不等，奥林匹克花园的别墅类产品中面积最小的户型只有160余平方米。

       据介绍，做小别墅的面积意在将别墅产品室内多余的空间让给室外社区的造景，应对大户型公寓的竞争压力。这种设计理念指导下的别墅产品可以有效调整社区整体的疏密相间，既能保证小区内的光照和空间流通，也照顾到了私家生活的私隐，更利于营造亲切舒畅的社区邻里文化氛围。

       城市别墅的典型代表

       宝龙湖畔花城：唐平湖第一盘

       点评：宝龙湖畔花园突出了人本主义典范的运营理念，无论是在社区商业的设计上，还是在产品的规划中，都以实力奠定了该项目作为区域“第一盘”的地位。

       基本信息：项目共分二期开发，以唐平湖为核心，具备商业服务和滨水景观两条主线，为项目形成规模式水岸社区奠定了独有的地利条件；项目大手笔的社区规划远景，不仅仅是为业主们提供“居”的环境，更多是结合本地市场需求打造出适合业主生活的家园；颇具宝龙特色的沿街商铺，采用多层独栋式别墅铺面，大大提升了空间的商业使用率。

中堂：现代中式别墅

       点评：中堂独具匠心地加大室内采光、丰富外立面设计，并采用“重配饰、轻装饰”的人性化设计原则，实现了对常规中式别墅模式的突破。

       基本信息：该项目位于太湖大道、友谊路交界处，为中式联排别墅、精装交房标准、且拥有出色的家居智能化及超越五星级酒店的物业服务标准，共有168套。目前推出的是该项目别墅部分最后一批房源，30套左右，面积从四百平方米到五百平方米。

       奥林匹克花园：在家运动度假

       点评：作为“公园别墅”的奥林匹克花园，不仅在外重金打造了一个可供观赏、休闲、运动和参与的奥林匹克公园，更在内部处处规划出“公园”的生活感受。

       基本信息：上百种植物营造出的皇家园林、英伦式的铜制雕塑，以及调动氛围的风情小品，与考究的Tudor式建筑立面、醇味栏杆、独创的六合院空间布局一道，构筑出“人在无锡，生活在英伦”的精致与优雅。这在同类型可比较的楼盘中更是稀缺中的稀缺。

嘉利华府庄园：纯联排别墅区

       点评：社区融英伦皇家建筑风情，欧式皇家园林景致于一体，自然和谐、醇然天成。三大主题景观大桥——华府金门大桥、华府亚历山大桥、华府悉尼大桥，再现欧洲经典桥梁建筑的艺术性和宏大气魄；庭院深深的别墅群落，全天然的石材立面，传承欧洲新古典主义建筑风范。

       基本信息：目前，项目在售的160套房源，均价为8600元/平方米，分为精英型、舒适型、豪华型三种，面积在160-240平方米不等，部分户型还将附赠车位、面积等。

美新玫瑰大道：精装地暖别墅

       点评：地暖精装修产品全方位迎合人们对居住和生活品质的新追求。

       基本信息：小区坐落于新区CBD中心，物业有高层、小高层及别墅式住宅。其中，别墅式住宅共有128套，面积从240平方米到300平方米，英伦TUDOR式建筑风格，以水为脉、以绿为题的主题景观。据无锡美新置业的营销部经理王旭东介绍，此次美新推出的别墅式住宅产品全部为精装修产品，中央空调、地暖、家居智能化等设备一应俱全，今年6月底将推出房源。

洛城•上院：徽派建筑风格

       点评：洛城•上院隐身于洛城上风上水之地，凭借对中式文化的独特理解和现代生活理念的把握，采用清朝徽派建筑风格，巧妙运用门楼、粉墙黛瓦、马头墙、坡屋顶等传统建筑语言，呈现252户大隐人家。

       基本信息：洛城总占地6000亩，北面有京杭运河，规划建10万平方米人工湖和15万平方米高尔夫公园，京杭运河、张泽河流贯穿其中，水道滨岸长度15公里以上。据悉，洛城目前已建成并在售的项目包括橄榄郡、橙郡等，其中，洛城第五区——上院是由30座联排别墅形成的社区。