不温不火，这是前两年无锡别墅市场的整体态势。近年，随着别墅用地的停批及惠山、锡山等城郊结合部城市别墅的出现，别墅在整个锡城楼市中偶尔也会走红。与之相伴的是，五里湖、马山的景观别墅垄断市场的格局被打破；独栋别墅的稀缺性愈加突出；无锡别墅市场开始由卖产品向卖生活方式阶段过渡。

格局 打太湖牌 环湖别墅借景生“情”

      谈起别墅，无锡人脑海里首先会想到上个世纪九十年代初出现的以太湖威尼斯花园为代表的渡假别墅。然而，对于太湖威尼斯花园，人们至今印象最深的不是它代表无锡当时住宅金字塔最顶端的品质，而是它高于周边普通公寓四倍之多的价格。

      “无锡的别墅开发最早是从配套和自然资源双优的五里湖板块掀起的，这里得天独厚的景观资源成为了别墅价值的主要支撑。几个楼盘纷纷打出了‘太湖’的景观牌，这就为开发商的定位和定价提供了依据。”泓智投资顾问有限公司总经理徐龙坦言，尽管太湖威尼斯花园、太湖世家、宝界山庄等早期别墅的售价无法与现在同日而语，但在当时无疑是非常高的。到了2005年，太湖世家、宝界山庄、湖玺庄园的单体别墅的总价已经从200多万元/栋升到了500万元/栋，价格提升速度惊人。

      此后，围绕太湖开发的别墅群又扩展到马山半岛，比五里湖景观更加优越的外太湖资源催生了马山板块更加高档的别墅群。在灵山胜景浓厚的人文氛围衬托下，这里的别墅不比奢华，而是侧重挖掘自然和人文的景观价值，从而出现了不少如印象剑桥、金色水岸一类中产阶级的贵族型别墅，价格最高的超过了800万元/栋。

      “不管是五里湖还是外太湖，都有独一无二不可复制的优质资源，这些是产生高端别墅的先决条件。由此便不难理解，为何无锡的高端别墅会云集于此。”怡信天成别墅项目负责人小阙称，若把眼光放的长远一点，这些地区仍将是别墅将来发展的最终方向，升值空间巨大。

树个性风 城市别墅水到渠成

      随着无锡高端需求市场呈现出多元化趋势，以景观为卖点的环湖别墅独占市场的格局逐渐被打破。易居中国无锡房地产研究机构负责人金晓兵认为，这就是城市别墅兴起的空间所在。

      2006年前后，五里湖和马山两个板块以外，其他区域也开始出现别墅产品。不同的是，这些区域并不具备突出的自然景观，一样走出了自己的发展道路。其中，又以惠山区为代表，如今有别墅销售的楼盘有华府庄园、奥林匹克花园、加州洋房，而宝龙湖畔花城近期也将推出它的别墅产品。

      没有自然景观，如何实现别墅想要表达的生活方式呢？众所周知，别墅的生活是一种相对封闭而独立的生活状态，而惠山新城相对其他各区更加容易提供一种安静的居住环境。加上交通设施、市政配套商业、文化、教育的条件相对也相对成熟，更加适合那些习惯了城市生活、又向往别墅生活的夹心层群体。

      “比如奥林匹克花园，开发商充分认识到了城市别墅的特点，选择做运动主题的别墅，因为他们真正了解了客户的消费心理。别墅生活是什么？别墅生活是一种身份的代表，是与众不同的代名词，一个别墅社区只要有自己的灵魂，它就有卖点。”金晓兵认为，城市别墅的诞生其实是在主城豪宅和景观别墅之间找到了新的需求点，他们的竞争点更加不拘一格，从而更容易打造个性。

      “从独栋别墅到联排、双拼、叠加的出现只是一种建筑形态的改变，而城市别墅的概念的提出却是另外一种层面的定义。”在上海中原物业邱俊杰看来，城市别墅的出现也是市场发展进入新阶段的标志。它不只是一种产品形态的变化，更是新一类别墅生活方式。

趋势 马山板块异军突起

      经过十多年的发展，无锡别墅基本已经形成了五里湖、马山、锡山、惠山四大板块。然而，说道各个板块的发展前景，业内一致看好马山。

      他们分析说，这与马山整个区域的定位有关。灵山胜景的衬托下，大家都追求一种平和的归属感，所以这几年马山别墅的发展虽然相当低调，但潜力却在逐年提升。当前，在售的主要是檀溪湾、圣芭芭拉、太湖翡翠湖岸和半山一号，产品以联排和独栋为主。易居统计数据显示，今明两年该区域的竞争将在半山一号、圣芭芭拉、檀溪湾和印象剑桥二期几个项目之间展开，总体上市量约80万平方米。

      该区域的开发商透露，马山别墅产品的客户以无锡市乃至周边城市的私营业主和城市高端客户为主，且辐射范围正在随着无锡城市规模和影响力的放大而扩散。此外，他们表示，马山在吸引全市别墅需求客户同时，也将迅速填补与五里湖的价差，今年里的动态价格有可能会与五里湖片区去年里的静态价格基本持平。

      “马山别墅整体的品质在各区域中更突出一些，且从该区域的发展定位来看，也具备长期作为一个享受型居住区的潜质。对于该区域来讲，即将进入一个价值迅速提升的阶段，也将是无锡未来顶级别墅聚集的板块。”和其他业内人士一样，徐龙尤其看好马山板块的别墅市场。

独栋供应后劲不足

      2006年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，再次重申各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续。这一政策直接导致市场上的别墅供应趋紧，尤其是独栋别墅基本进入“绝种倒计时”。

      历经两年，该政策的后果已经在无锡市场上显现。随着湖玺庄园、宝界山庄、檀溪湾、半山一号、太湖金色水岸、山水湖滨、威尼斯花园等独栋别墅社区开发进入尾声，取而代之的是越来越多的低密度混合型社区，独栋别墅的供应量已屈指可数。

      上海克尔瑞数据研究中心数据显示，目前无锡的别墅供应主力重新杀回五里湖周边，包括蠡湖新城中正在建设的蠡湖一号、蠡湖尚郡、银河湾、中信泰富项目等联排别墅楼盘，未来总上市体量达到128万平方米，主力价格在500-1000万元/栋左右。受土地局限，这批产品已经脱离了传统独门独户的别墅概念，集中表现为打造一种低密度高端湖景住宅。除了个别大盘有少量独栋外，五里湖未来可能再无独栋供应，马山将成为全市唯一的独栋别墅供应区。

      “然而，从现在几个楼盘的推盘速度看，年内马山也仅有半山一号、印象剑桥两个项目在售，市场上的独栋别墅供应后劲严重不足。”金晓兵认为，即使从长远来看，无锡独栋别墅市场的竞争也将主要在印象剑桥、檀溪湾、圣芭芭拉、太湖翡翠湖岸、半山一号，以及长青路南侧地块之间展开。但由于单个年份的市场供应量有限，未来竞争形势并不严峻，反而是扎推的联排别墅将面临诸多竞争压力。

反思 整体品质有待提升

      “特有的城市气质催生了‘有无锡特色的’的别墅市场。”采访当中，不止一个人如此评价无锡的别墅市场。在他们看来，无锡的别墅发展水平并不高，顶级的别墅产品非常罕见。

      一位从上海到无锡来销售别墅的工作人员谈到这种印象时说：“或许是因为上海的开放程度和国际化程度都比无锡来的大，所以对高端别墅比较容易认同。而无锡市场对别墅的追求并没有我们想象的那么强烈，或者这可以归结为消费群尚未养成顶级的居住需求，这就导致500万元以上的别墅销的明显比较慢。”

      “从我们的销售数据来测算，除了一些投资价值非常高的物业，95%的房子是本土消费。所以作为长三角的一个非常发达的城市，无锡现在还不具备吸引外来高端客群的潜力。”一位长期在长三角区域代理别墅楼盘的资深地产人认为，和上海、南京、杭州这些政治、经济、文化中心城市比，无锡还不具备吸引长三角高端人群的城市魅力。而对于那些喜欢太湖环境的上海人来说，苏州的存在又拦截了这部分需求，进而减弱了导致无锡别墅对周边高端客户的吸引力。

      据分析，无锡的别墅主要靠内部消化，市场上有实力购买别墅这类物业的人们大多靠实业起家。对于他们来说，不会把很多钱用在置业上，如一位从事布匹印染的私营业主所说：“我所赚的钱大多还是投入到工厂生产里去，如果要买别墅我也要看性价比，广告里强调的什么贵族生活没什么意义。”这也造成了销售中经济型别墅占据绝对主力的结果，别墅社区所倡导的那种高品质难以真正体现。