竞地平淡成交温吞

　　4月30日，无锡第三批国有土地出让会上共出让12宗土地，但是只有2宗有两家以上的开发企业参与竞拍，其余全部直接受让原意向企业，与2007年土地市场的异常火爆相比，本次土地拍卖显得异常低迷。

　　4月无锡商品住宅供应量达到31.81万平米，进入2008年以来，市场供应量已是连续4月维持在30万平米以上的高位运行，从数据层面来看，市场总体供应量持续稳定充足。但是与供应的稳定相比，市场成交量却显得不够热闹，4月商品住宅市场成交量未能延续3月的上涨态势，继2月之后再度下滑跌破20万平米，仅为19.68万平米，环比下降12.26%，同比下跌45.5%。

　　土地市场与住宅市场纷纷进入低迷阶段，让人不禁猜测，无锡的房地产市场后势将何去何从？

　　新盘亮相表现出色

　　土地市场，优质地块稀缺――本次土地拍卖中地块属性为办公、商业的地块多达5幅，而在目前的无锡房地产市场，办公与商业类物业的市场前景尚未十分明朗，开发商对该类用地大多持观望态度，拿地热情普遍较低。在剩余7宗地块中，又多为些偏远区域的地块。从总体上来看，本次土地拍卖推出的地块中，开发商看来，具备优质土地属性、较高投资开发价值的土地并不多。因此本次土地拍卖会的冷场也在情理之中。

　　住宅市场，供应蓄势待发――尽管网上备案系统中显示4月市场供应量再度冲破30万平米，但是根据无锡易居房地产研究所的市场监控数据显示，4月份无锡楼市新开盘的仅有山语银城(论坛 户型 图库)、东方王榭，并且新推供应量普遍不大，此外万科魅力之城(论坛 户型 图库)、顺驰天鹅湖、晴山蓝城(论坛 户型 图库)、绿地世纪城(论坛 户型 图库)、华府庄园(论坛 户型 图库)、吉祥国际花园等项目有加推房源，但是推量也相对较少。4月无锡楼市的实际推案量远远小于网上备案面积。开发商显然都是预备将大量房源留在五月房展会期间推出，4月的市场供应量实际上是在大幅缩水，进而导致当月市场成交的低迷。

　　关注爆发项目――4月份商品住宅成交市场中最引人瞩目的两个项目是金科 东方王榭与山语银城。金科 东方王榭于4月26日开盘，截止到4月30日网上备案统计实际成交33套，有报道称其开盘当日成交、订购的总套数为110套左右，成交金额高达1.8亿元；山语银城于4月18日开盘，截止到4月30日网上备案统计实际成交已高达189套，备案成交金额已高达1.88亿元。

　　获得瞩目销售成绩的两个项目有一些共同点，其一是项目蓄水期相对较长，两项目都用了近一年的时间进行宣传与客户积累；其二两项目都以产品作为卖点，都拥有各自鲜明的产品特色，或是节能建筑，或是中式风情。在看似成交状况较不理想的4月份，却有出色的市场成交表现，是否能给大家一些启示，是否预示着市场所存在的一些机会点，都值得让人深思。

刚性需求长期看好

    2008年以来，无锡商品住宅市场成交状况持续低迷，主要原因有以下三点：

　　其一为所处房地产发展周期不同，2007年是无锡市房地产市场正处于高速发展的阶段，成交火爆、房价走势迅猛，而目前无锡市房地产市场的发展速度已经逐渐放缓，正处于一个向稳定、健康、理性市场过渡的阶段。

　　其二是由于政策调控等因素，由于一系列调控政策的出台，让房地产市场发展前景显得变数增多，而市场上出现的或左或右的言论，也影响了消费者乃至房地产企业的判断。在目前各界观点各执一词的局面下，很大一部分消费者放缓了决策节奏，延后了购房计划，观望政府调控的方向、观望房地产市场发展的态势，希望市场形势更加明朗化以后再做进一步的决定。

　　影响无锡今年房地产市场走势的第三个因素在于大量政策保障住房的上市。根据无锡市人民政府于2008年1月公布的《无锡市2008年住房建设计划》中规定，2008年仅政策保障性住房（限价房、经济适用房）上市量将达到150万平米左右，如加上拆迁安置房，市场供应总量预计在750万平米，但是，由于此类住房用地属于划拨，注定多数位于城市外围，且户型将遵循60平米左右的国家最新规定，也即其地段和户型性质注定其不可能明显影响商品住宅市场的走势，商品住宅、尤其是中高档住宅价格基本不会受其影响。

　　根据无锡易居房地产研究所的研究报告显示，2008-2012年无锡商品住宅市场需求总量预计在2129万平米，而2008年商品住宅供应预计在500万左右，2008年市场供求关系较此前三年的供求平稳将发生逆转，市场将进入供略大于求的态势。住宅成交量将比2007年有所减少,价格走势以“稳定”为主基调，但整个市场将在稳定的基础上，极有可能还会出现3%-5%左右的小幅上扬。

　　对于无锡这样一个房价相对平稳，楼市的投机炒作较少，需求以自住为主的城市而言，房地产中长期市场势必将延续平稳的发展态势，就近期市场变化而言，称为波动更科学。目前市场尚看不到明朗的回暖趋势，但是可以预计随着5月销售旺季到来，尤其以春季房展会为契机，无锡房地产市场的回暖之势正在逐步逼近。

　　五月，08年的分水岭

　　5月初各开发商已经开始宣传各种各样的楼盘促销活动，市场暗潮涌动，不少楼盘都呈现出蓄势待发的势态。而更多的消费者也在观望和入市中徘徊，等待最合适的时机。

　　进入5月，楼市的观望状态已接近半年，未来的房地产市场是继续观望，还是结束观望，是理性回归，还是大幅下跌。5月无疑将是2008年无锡房地产市场最为重要的时间节点，甚至可以称之为“08年的分水岭”。有理由相信，5月的无锡房地产市场可能会突破目前市场现状止跌回升，重新进入良性平稳的发展轨道之中。