数字惠山

16100万元

      11月13日，2007年无锡第五批次国土出让会，面积为63168平方米的惠山区堰桥西漳老街北商住综台用地受到开发商的追捧，多家企业争相举牌报价，成交金额从5480万元迅速上升，最终以16100万元的价格花落南京华光房地产开发有限公司，楼面地价为1415.98-1699.17元／平方米。业内人士提示，惠山区房地产市场的巨大潜能将出现首次爆发。

100.48万平方米

      2006年，惠山区的商品住宅成交面积占到全市的五分之一。今年前三季度，该区市场份额进一步提升。今年1-9月共成交住宅90．02万平方米，占市场的27.35％，位列状元。这一市场份额将其他城区甩出很远，仅滨湖区可与其抗衡。而最新数据显示，1-10月惠山区商品住宅供应量达到100．48万平方米，供应份额占到无锡市的28．52％，

50%

      来自惠山板块的复地公园城所进行的市场调查比对显示，一年半之前，项目一期开盘之际，来自主城方向的购房者仅占业主的20％。但到2007年中，一期最后一批可售房源中已有50％的业主来自主城。
据房产局有关人士分析：“惠山市场转变的首要原因，固然是全市房地产市场快速发展所致。但惠山区配套设施日臻完善，商品房在价格与潜力方面逐渐凸现优势，因此得到了更多购房者的认可，市民消费观念有所转变。”

3700元/平方米

      至今为止，巨大的价格优势使不少市民割舍了滨湖区的风光、南长区的新行政中心规划和锡山区的成熟居住氛围，而选择了惠山。据锡房指数报告，今年二季度，惠山住宅均价仅为3700元／平方米。同时，从2005年到2007年，这一均价都是平稳的，并没有出现明显的增长。

      惠山经济开发区营委会招商二局局长陈文虎介绍：“这里能平均房价，仅为市区的一半，未来也将保持着这样的差距。从政府方面来说．我们希望惠山房价上涨的步伐始终缓慢而平稳。这样，楼市才能更加健康，发展才能更持久。”

      不过，更能反映惠山发展趋势的则是“中高档”住宅的成交份额。据调查，今年上半年，单价4000 -5000元的住宅成交面积上升到均9％，比去年增长了4个百分点。

形势惠山

五大重点板块已成型

      截至目前，惠山区主要房地产开发项目大约有25家。其中，“一城、四镇”成为惠山板块中最为重要的五大居住区。一城指的是惠山新城，四镇指的是洛社、玉祁、钱桥和阳山。据惠山区规划局局长曹峰介绍，惠山新城以外，洛社以“洛城”为中心，玉祁以“平湖城”为中心，钱桥以“藕塘职教园区”为中心，阳山以“地质文化公园”为中心，未来的居住集中地均将以上述项目为亮点逐渐展开，得到重点发展，并将分别成长为惠山区房地产发展的领头片区。

      重点房地产项目对板块居住氛围的形成起到了重要作用。以洛城为例，洛城所在的位置处在市区于洛社镇中心之间，以传统的观念来看，这里是“乡下”。这里因产业高度发达而成为全国首富之地，但同时也因为居住环境的落后而与经济发展不相适应。于是，政府便试图以项目的开发来带动整个区域的提档升级。在洛城的规划建设中。便贯穿了辐射整个居住板块的开发思想。

      惠山新城在开发过程中也是如此。为此，新城引进了知名的品牌开发企业。这些房地产项目的共同目标是不仅吸引当地的购房者，还希望能够吸引整个市区购房者的关注。总体来看，惠山新城的房价目前是五大片区中最高的一个。

前景惠山

后期开发速度将加快

      近两年来，惠山区土地出让面积不断加大，2006年，该区出让土地321万平方米，同比增长16％；今年上半年，土地出让已达217万平方米。同时．惠山区的房地产开发投资继续加大，2006年，该区房地产投入35．94亿元，同比增长41％；今年上半年，房地产开发投资达31亿元，接近去年全年水平。

      业内人士分析，由于惠山区50万平方米以上的大型楼盘较多，开发周期较长，供应期较集中，因此，后期的区域住宅开发建设力度只会继续加大。将保持充足的供应。

      该人士还认为，在为强大的发展势头欣喜之余，惠山楼市目前亟须关注两大负面因素。其一是要加强外来人口管理．其二是要进一步完善生活配套设施，改变以乡镇中心区为单位的生活消费配套。

部分项目开始“破五”

      惠山明年的房价走势如何?这让专业人士也颇感踌躇。一致的意见认为，房价走势不仅和板块自身原因有关，更重要的是明年的政策背景和市场行情如何。

      不过，从几家知名楼盘对于明年第一批房源的价格制定来看，部分项目单价“破五”已成定局。据复地房地产营销经理范永中介绍，复地公园城去年10月的精装修房源售价4100元／平方米，而现在剩余的少数房源价格已经接近5000元／平方米，预计明年开盘价格将突破5000元/平方米。绿地•波士顿公馆销售经理张峻宁表示，该项目一期花园洋房售价约4500元／平方米，预计明年年初即将开盘的房源售价为5000多元／平方米。

惠山的前世今生

第一阶段

 金都开区内开发之先河

      “比起无锡滨湖开发区和新区开发区，惠山开发区起步较晚。”谈到惠山新城的房地产市场．政府官员和开发企业负责人无一不把它看成一个成长异常迅速的房地产板块。在他们看来，它的成长历程可以代表整个惠山区的房地产市场的发展，而最早进入惠山新城开发住宅项目的金都地产，自然也成了惠山区首批房地产开发企业中最令人瞩目的。

      记者了解到，2003年新城刚启动建设没多久，无锡金都相中了如今惠山新城区政府对面的一块黄金地块。次年，这个案名定为金都花园的项目就开始动工建设．2004年9月一期房源开盘。“无锡金都虽然算不上一家大牌的本土企业，其规模与名气更无法与后来陆续进入的复地、绿地、顺驰等大牌媲美，但是他们在惠山新城的处女作却在当时业内引起了不小的震动。”同在该区域内开发的一家企业的负责人认为，绝好的位置和瞄准当地拆迁带来的购房需求，让金都花园项目一炮走红，点燃了惠山新城楼市第一把火。据惠山区房管局局长华建良介绍，惠山区现在主要的三个房地产板块——惠山新城、钱桥板块、洛社新城几乎都是从2004年开始的。

第二阶段

品牌开发商纷纷涌入拿地

      无锡金都的成功让其他开发商看到了惠山的发展空间，政府的大力支持和巨额投入也让不少伺机拿地的开发商蠢蠢欲动。2004年起，惠山区进入推地快车道，2005年土地出让规模甚至创下了全市历来之最。正是在这样的背景下，来自全国各地的地产大腕纷纷涌人惠山。2004年9月，复地集团以2．84亿元一举拿下了惠山新区4块土地的土地使用权，2005年3月，顺驰中国以项目公司股权收购的方式取得了位于无锡惠山新城总用地面积1700亩的地块。不到3个月后，绿地集团即出资8．3亿元，取得其中760亩土地的开发权。随后，上海龙仓、昆明百大、徐州华厦、上海中建等多家开发企业也先后落户惠山新城。

     “政府的这轮推地规模堪称疯狂，不仅总量巨大，单幅地块的面积在其他城市土地市场上也不多见。”绿地集团的一位负责人透露，仅2005年里，惠山新城的土地出让量就超过了500万平方米。其中，90多万平方米的顺驰理想家园、78万平方米的绿地世纪城、53万平方米的复地公园城、接近50万平方米的高力汽车港等大盘并不在少数。

      业内人士回忆，当时开发企业大举进入拿地，主要原因并非看好这块市场，而是被诱人的优惠政策和低廉的地价吸引。据统计，崽山区最初的经营性用地出让均价每亩只有35万元，惠山新城集中推出的那一批地多在25万-30万元／亩。

第三阶段

板块新秀遭遇调控风暴

      2005年，这批出让土地中的首批项目上市后不久，便迎来了国家宏观调控的“暴风雨”。“几乎是在政府扶持下突然兴起的这个基础薄弱的房地产市场，哪经受得起这么强烈的冲击。”某楼盘销售负责人如此告诉记者。

      “老百姓本来对惠山新城交通建设、市政配套以及商业配套等环境不是很满意，加上政策引发购房者持币观望情绪浓厚，惠山新城各楼盘销售如同突然遇到了寒流，平日里连看房的人都没有几个。”知情人士透露，2006年，当地楼盘一天卖出去一套绝对是很好的业绩，一个月卖出十几套纯属正常。某楼盘最惨淡的时候，一个月居然只卖出去7套房子。

第四阶段

政府扶持惠山重焕新颜

      2006年9月初，“惠山新城精品楼盘推介会”在扛苏省无锡喜来登酒店举行。本次推荐会上，无锡惠山区政府不仅出面邀请上海绿地、泰富投资、上海复地、顺驰地产、龙仓置业等五大开发商前来参加，而且在会上抛出一条重磅消息：从当日起到2006年农历年底前，在惠山新城购房，将根据购房者的具体购房面积，提供2％～4％的契税优惠。“契税新政”亮剑，在市场上产生了很大反响。政府的态度提升了老百姓在当地购房的信心，楼盘销售在一定程度上回暖。在业内人士看来，惠山区政府的这次“契税新政”如同救市的急药，帮助处于水深火热中的惠山楼市暂时渡过了一个难关。

      “2007年春节后．也就是大年初四我们上班第一天，明显感到班场看房的人比以前多了不少，此后市场逐渐就开始好起来了。”绿地•波士顿公馆销售经理张峻宁告诉记者，他印象中项目真正从困难期里走出，其实是在今年春节后。

      到了今年4月房地产传统旺季到来后，惠山区的楼盘普遍开始进入了销售顺畅期，不少延期开盘的项目也从这时开始加快了推盘速度。来自惠山房管局的统计数据显示，惠山建区以来共计批发预售许可证420万平方米，其中今年1 -10月就批了110万平方米。与此同时，惠山房地产销售也来了个“乾坤大挪移”，今年前十个月销售商品房120万平方米。

板块大事记

      2002年2月经江苏省政府批准，惠山区在其中心位置划出一块76平方公里的土地设立省级经济开发区，同时纳入惠山新城进行整体规划，无锡北部的“新城”启动。

      2003年无锡金都拿下区内第一块住宅开发用地，惠山新城的住宅开发正式拉开序幕。

      2004年初无锡市政府提出了“南拓北展”的战略规划，给整个惠山区的发展带来了又一支持。

      2005年初惠山区政府为大力提升新城整体形象，打出了“惠山新城，活力之城”的口号。同年，仅惠山新城内出让的土地就一举达到了500万平方米以上，引来了龙仓，顺驰，绿地，复地，中体，中建，昆百大等外来大牌开发企业的聚集开发。

      2006年下半年至2006年底中国房地产市场进入宏观调控期。这期间，惠山区尤其是惠山新城的房地产市场面临巨大考验。

      2007年春节过后整个无锡市场发展进八快车道，惠山区楼盘由于价低销售而逐渐走俏。

      2007年11月13日无锡市第五批国有土地出让会上，惠山区堰桥西漳老街北地块成交亩均价170万元，创区内地价拍卖之最。