小户型供应比重不足15%

      “尽管时不时也会出现其他城市小户型市场的那种销售全线飘红，但在大户型传统受宠地位依然兼顾无比的无锡楼市里，新生的小户型产品依然显得势单力薄。”以为业内人士谈到无锡当前的小户型市场时如此描述。据他透漏，经过近5年的艰难发展，无锡目前商品房市场上90平方米以下的小户型比重仍然不足15%。

      无锡市泓智投资顾问有限公司总经理徐龙回顾起无锡小户型市场的发展历程时，将其分成三个阶段。“2003-2004年前后，市区人民路上的优族联盟和县前东街的东方云鼎两个由烂尾的办公楼改造而成的小户型公寓首先开启了无锡小户型的先河，而同期的东亭镇的赛维拉则算得上是无锡首批真正意义上的小户型项目。”徐龙介绍说，由于在市场上基本上是一种全新的产品，这几个项目面市后的反响都不错。

      “但是，这种好的开头并没有搅动整个市场，主要靠投资消费支撑起来的小户型并没有被无锡人当作住宅来接受。”他表示，2005-2006年里，随着禾嘉国际、尚城，以及新梁溪人家下面的青春公寓和阳光城市花园里的单身公寓的“联手”上市，小户型开始尝试在住宅市场上与中、大户型分一杯羹。只是，由于当时市场上的小户型消费观念仍然没有形成，加上户型设计不够成熟，大部分项目销售情况并不是很理想。直到今年，苏豪SOHO国际、紫金广场、宝龙城市广场等几个主打小户型产品的项目不仅在户型变种上引入了挑高、精装等新的业态，而且有效控制了总价，从而开盘当周销售去化率一度达到90%以上。

      “综观无锡小户型近5年发展，每进一步都不容易。从今年起，虽然小户型市场比重仍然没有明显的提高，但已经引起了开发企业和消费者的足够重视。”一家开发商负责人甚至认为，今年可能是无锡小户型“转运”的一年。

    前10个月严重供不应求

      记者采访中获悉，尽管市场占有率相当有限，但小户型产品今年在消费市场上并没有被冷落。据统计数据显示，今年1-10月，无锔市区内100平方米以下的小户型总上市量597416．65平方米(舍去年存量)，相比2006年436731,26平方米的体量增长了36．8％。同时1-10月期间销售的100平方米以下的小户型面积约为538020平方米，前十个月小户型供求比达到了1：2 22，严重供不应求。

      另外，今年前十个月，小户型供应量占总供应量的18．68％，成交量占成交总量的15．3％。成交量较少并非市场需求不济造成，更多是由供应不足所致。“当前年轻购房群体大量存在，受总价压力的影响，他们在不接受父母帮助的情况下，一般会有两种选择，要么购买小户型，要么是二手房。”业内人士分析说。

      记者了解到，今年主推中小户型的几个项目，历次开盘情况都比较畅销。比如今年6月，瑞城国际推出了250套左右的小户型产品，几乎当天售罄；再如，广瑞花园令年8月推出那批50平方米的小户型之前，100平方米以上的户型去化速度比较正常，一个月一般就是20多套的量。但是对于这批200套左右的小户型，该楼盘4天内便完成销售100多套，创下了开盘来的最好成绩。此外，项目70％以上是90平方米以下户型的清扬康臣前几期开盘销售情况在当地都遥遥领先，上周还排在了全市销售榜首。

      采访中，市场上一些以大户型为主，辅以少量小户型产品的楼盘的销售人员也向记者反映，同一批推出来的产品，小户型的去化速度基本上都比大户型快。业内人士分析，虽然无锡小户型的总体需求比例并没有苏州、南京等城市那么高，但由于当前市场上的这种产品供应量实在太少，供不应求的市场状况可能还要维持相当长一段时间。

部分开发商舍大求小

      第三季度锡房指数报告显示，1-9月无锡市区商品住房户均成交面积为125平方米，市场主要集中在90-144平方米．约占总量的70％。

      “显然，无锡的主力需求户型还是中等偏大户型，但这并不意味着这种观念和需求是一成不变的。”新区一家主做小户型项目的负责人告诉记者，从近两年市场上的热销户型特点来看。面积正在呈逐渐缩小的趋势。

      他介绍说，三年前，130平方米的三房最受无锡人欢迎，但近两年里，100-120平方米的三房则更畅销。“随着无锡房价的较快上涨，在购房者所能承受的总价范围变化不大的情况下，只能减小购房面积。”在他看来，这种趋势还会愈演愈烈，市民的住房观念也在随之改变，未来90平方米以下的小户型成为消费主流只是个时间问题。

      需求市场的这种变化，也在引发精明的开发商对产品进行调整。泓智投资顾问有限公司总经理徐龙透露，不少老盘在连续开发了几期的大户型产品后，近期开始转推小户型。比如锡山区东亭的桑达园项目，前六期的产品都是清一色的大户型，销售周期持续了好几年。今年9月，开发商将第七期产品全做成了两房的经济户型，结果不到一个月就卖完了。“如果早两年做的规划现在可以调整，我们应该会将后面的产品改成90平方米一下的小户型。”依托小户型产品多次拿下周度销售冠军的清扬康臣的项目负责人接受记者采访时如是说。

      “不少开发商已预测到了无锡小户型的未来发展空间，据了解，今年已不止一家楼盘舍弃了以大户型占绝对主力的运作方式，后期项目中的小户型比列在逐渐加大。”无锡当地一家著名房产代理公司负责人透漏说。

    近年或将成为区域主流

      无锡主力户型仍在120平方米左右，而当地政府贯彻去年出台的“90／70'’政策采取的是全市平衡的原则，即使是新出让的土地中的限套型比例也一般不超过40％。此种情况下，小户型究竟能否成为无锡未来商品房市场的主流呢?

      记者了解到，无锡市场上的小户型项目类型主要有酒店式公寓和单身公寓两种，纯粹的小户型住宅项目并不多。而从区域分布来看，新区无疑是各区域里小户型产品最多的一个板块，近期开盘的就有嘉友梅里香舍、雷迪森广场、瑞城国际社区、宝龙城市广场、新都会花园、纯翠香山等几个项目。专家表示，这主要是因为新区的产业基础比较雄厚，外来人才比较多，购房需求和租房需求都相对比较旺盛。这种环境下，小户型市场就比较看好，发展空间也很乐观。

      “无锡商品房市场的住房需求绝大多数都是自住型需求，其中为改善居住条件换房的很多。这部分人再买房子的话，不可能会买一套紧凑的小户型，90平方米以下户型占70％一刀切的政策并不适用于无锡市场。”一家无锡本土开发商认为，小户型未来最多和大户型平分天下，近几年不可能占绝对主力。无锡市益多投资发展集团有限公司总经理助理杨军也表示，小户型未来的比例肯定会逐渐上升，但近年还不至于风靡锡城。

     徐龙则表示，小户型产品短期内想在无锡楼市上占绝对主力的可能性不大，但成为区域内的主流产品近年还是可以实现的。比如在新区的梅村板块，由于这里已脱离主城区形成了一个独立的成熟板块，板块内的购房者以当地原有居民和外来人口为主，对小户型的需求比较旺盛．从而已经形成了90平方米以下户型占主力的局面。至于滨湖板块，山于物业相对高档，购房人群对居住舒适度要求较高，小户型肯定不会占主流。