一位退休老人,除拥有一套住房外,没有或缺乏其他养老条件,那么,他可以选择将房子抵押给金融机构或者其他专门机构,每月从该机构领取一定数额的生活费,用于晚年改善生活之需。而在他去世后,这套房子就由该机构所有或处置。这就是“以房养老”的“倒按揭”模式。我国首个主营“以房养老”的保险公司――幸福人寿近期通过相关部门审批,计划下月挂牌营业,重庆、北京、上海等国内大城市有望成为全国首批试点城市。

      有人对这种新型养老模式的出现高唱赞歌时,也有很多的声音认为,这种模式在我国城市施行的现状并不乐观。

     “养儿防老”变“以房养老”中国老人的观念能改变吗?
                     
       规模排在行业前列的某人寿保险公司负责人告诉记者,几年前几家大型人寿保险公司就曾讨论过“倒按揭”业务,但结论却是,该业务并不适合在中国推行。
                     
      理由是,中国还没有开征遗产税。该负责人介绍,“倒按揭”就是用房子换生活费,最后把房子留给保险公司。国外法律和税律比较健全,一些国家遗产税征收比例奇高,甚至达到70%,常出现子女继承房产却交不起税的现象。因此很多外国人认为,把房产留给子女意义不大,还不如把房产提前变现。

      中国的国情与此不同,很多人都希望为子孙后代留下些遗产,
                     
      而考虑到子女纳税问题的有钱人,在孩子刚生下来时就用孩子的名义帮他买了房产。这两类人,都很难指望成为“倒按揭”的客户。家住北京市宣武区白云观小区的李阿姨今年66岁,一个女儿有房有车,她和老伴的退休金有2000元。如今已当上外婆的她对“以房养老”也难以接受,“房子肯定要留给女儿的,将来生病住院还不是靠女儿来服侍。如果把房子卖了,将来生病就不好意思叫女儿来照顾了。”
                     
      中国人民大学老年学研究所杜鹏所长表示,中国老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法缘于一种家庭功能的观念,几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式颠覆。
                     
      其实最适合这一业务的人,是膝下无子的老人,但“丁克”家庭在中国并不多,等他们变成老人还要几十年时间,因此这些人寿保险公司都认为,在现阶段推出这一业务,前期的市场反响不会很大。

      操作复杂利润难说倒按揭能走向市场化吗?
                     
      而“以房养老”模式的推动者、中国房地产开发集团前总裁孟晓表示,这项业务推行最大的阻力不是来自市场,而是保险机构因担心房价下跌风险所产生的犹豫。虽然银行机构一直对这种模式感兴趣,但由于担心评估和经营层面难度较高,均止步于研究层面。
                     
      浙江大学经济学院柴效武教授更倾向于让银行成为“反向抵押贷款”的介入者。柴教授认为,这种养老模式包括售房和养老两个步骤,合并在一起,直接由银行来办理。银行信用度相对较高,可以增加业务量,降低交易费用。银行如果愿意接受这项业务,一方面屋主将获得银行分期返还的房款,另一方面,银行的利润可能来自房屋未来的增值、原价和房屋未来价值之间的差额等等。
                     
      但国内银行机构同样也有困惑。光大银行私人业务部个人信贷处处长肖英男认为,这项业务要求银行主动地去经营房产。银行通过反向按揭,即使拿到了房产,但如何处置仍是个大问题。以往国内银行置房产都是被动的,都是处理的抵债房等不良资产,而不是主动地去买卖房产。

      据报道,广东也被列为试点地区,是因为该地区的房屋升值潜力较大。但当地银行及保险方面的人士却一致持相反意见。
                     
      他们认为,现在的房价涨幅严重超过租金的涨幅,房屋出租回报率连5%都不到,而按揭利率已达到7%。“倒按揭”业务,保险公司每月支付给投保人的钱是按照房产的价值除以时间得出的,也就是说,会严重超出这个房屋拿去出租后得出的租金。这样一来,到最后收回房子时,所剩价值空间已非常小了。
                     
      如此看来,在我国推行“以房养老”模式的难点,不仅在于社会学者所担忧的养老观念,还有经济学者所分析的、更为复杂的现实操作层面,最关键的问题是这种模式很难走向市场化。