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据《北京晨报》消息,通过保险机构以“按月付款”方式购买老年人身后的房屋产权,帮助老人实现“以房养老”,这一流行于欧美的模式今年10月将首次在我国推出。9月12日,“以房养老”模式的推动者、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏透露,我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批,计划下月正式挂牌营业。
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构,按月从该机构领取现金养老。老人身故后,由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式,收买投保人的房屋产权,类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”,只是介入者不是银行而是保险公司而已。投保人既能住在自己的房子里,又能将房产提前变现用于养老。这一险种的推出,显然能够真正实现以房养老。
据悉,通过“住房反向抵押贷款”实现以房养老,在欧美已运作多年且相当成熟,在我国却直到2003年才由孟晓苏提出。这项业务的面世一直困难重重。孟晓苏告诉记者,其中最大的阻力不是来自市场,而是保险机构因担心房价下跌风险所产生的犹豫。虽然银行机构一直对这种模式感兴趣,但由于担心评估和经营层面难度较高,均止步于研究层面。此后,国内一家房地产项目推出过类似性质的“以房换养”概念,但几乎无人问津。
“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按平均寿命计算,分摊到投保人的预期寿命年限中。即:每月给付金额=(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/(预期寿命-投保时寿命)×12。
举例说明,张先生,62岁,住房面积196平方米,房屋八成新,位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算,加上地区差异,投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元,房屋与土地增值预计26万元,两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算),按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去,张先生每月可以得到近1万元。
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